На Международном форуме "PROESTATE" прошла дискуссия «PROСКЛАДЫ России»

На Международном форуме "PROESTATE" прошла дискуссия «PROСКЛАДЫ России» 19.09.2018


19 сентября в рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости "ProEsate" состоялась дискуссия «PROСКЛАДЫ России», организаторами которой выступили АИП России и компания "Skladman USG", при поддержке Academy of Real Estate, Ассоциации инвесторов Москвы и НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов».

Общей темой дискуссии стала «Девелопмент складской недвижимости: от экономики к технологиям».

В первой части Николаю Паличеву, генеральному директору Up Group USG, который выступил модератором сессии «Эффективные технологии строительства складов: стоимость vs качество. Мифы складского девелопмента» совместно с экспертами удалось развеять несколько устойчивых мифов. Оказывается, не все стройматериалы так хороши, как убеждают маркетологи, а установление стоимости квадратного метра в качестве  основного критерия при выборе подрядчика опасно не только для качества проекта, но и для его бюджета.

«У нас был первоначальный опыт выбора подрядчика по стоимости за квадратный метр, опыт оказался плачевным: в итоге пришлось заплатить в несколько раз больше, - рассказала Татьяна Черемных, исполнительный директор, компания «Евросвет».Мы научились на своих ошибках, и теперь делаем проектную документацию и рассылаем крупным подрядчикам. Рассматриваем много коммерческих предложений, просим отделить стоимость работ от стоимости материалов, оставляем за собой право корректировать стоимость материалов, на этом нам удается значительно сэкономить».

Антон Кобяков, заместитель генерального директора АО «Проектно-строительное объединение №13» считает, что цена за квадратный метр как критерий при выборе подрядчика неверен, так как существует много неценовых критериев, таких, как опыт подрядчика, его надежность, репутация на рынке.

Петр Чайрев, директор по маркетингу, AstronBuildings в России и СНГ, обратил внимание на тот факт, что понимание примерной стоимости квадратного метра часто бывает необходимо клиенту еще до начала разработки проектной документации, чтобы принять решение – строить объект или нет. Однако на тендере определение цены без документации  является ложью, считает эксперт.
 «При работе над одним из проектов мы изучили геологию, сделали расчеты, выдали решение, и вдруг заказчик говорит, что у него есть компания, которая сделает работу в полтора раза дешевле. Начинаем смотреть документацию и видим, что конструкция полов под нагрузку в два раза меньше, - привел пример Александр Горб, исполнительный директор, ConcreteEngineering. - Когда цена на 30% меньше, результаты оказываются плачевными. У нас были случаи, когда заказчик звонил и просил все переделать за прежним, «более дешевым» подрядчиком».
 Получить цену за квадратный метр без рабочей документации невозможно. Чаще всего в коммерческое предложение и называемую сразу цену не включена стоимость котельной, наружного подключения сетей, отметил Виталий Молоков, главный  инженер компания Апико.
Николай Паличев, генеральный директор Up Group USG выразил мнение о том, что единственный возможный тендер – рабочая документация, подготовленная службой заказчика таблица объемов, где всем участникам рынка нужно поставить свои единичные расценки,  подписать документ и следовать ему. Только в этом случае разговор получится конструктивным. Если каждый из нас будет отказываться от выбора подрядчика по  стоимости за кв.м, мы сумеем сделать тендеры цивилизованными.

Илья Платонов, генеральный директор ООО «ДОКЛЭНД» добавил, что использовать обсуждаемый критерий возможно, если подрядчик продает понятный, конкретный продукт и называет его цену за квадрат. Если у заказчика есть конкретные пожелания, этот критерий невозможен.
 
Обсуждение вопроса о возможности совмещения проектировщика и генподрядчик в одном лице модератор дискуссии Николай Паличев начал  с провокационного заявления: если дать возможность подрядчику играть с объемами, он обязательно это сделает, поэтому совмещение двух функций в одном лице изначально является порочным.
«Когда на просчет приходят проекты, сделанные «чистыми проектировщиками», мы видим: все, что можно применить экономически не эффективно, применено, - говорит Алексей Горбатенко, директор по строительству компании «Формат». - Люди берут готовые типовые решения, закладывают в проект, и выходит проект «мечта подрядчика». Эльман Халилов, коммерческий директор сети складских комплексов категории Fresh&FrostGreenStore, отметил, что более эффективным является разделение проектировщиков и генподрядчиков.
Когда в штате заказчика есть специалист, который оценит проект грамотно, можно объединить генподрядчика с проектировщиком, если нет, лучше разделять функции, предложил Николай Паличев.  - Дьявол кроется в деталях. Если у строителя проектировщик свой, будьте уверены, что проект не будет экономным для инвестора. Выглядеть проект будет блестяще, однако там, где можно было уменьшить вес металла, этого не будет сделано.
«Проектировщик не является потребителем конечного продукта. Склад содержит много нюансов, таких, как высота мезонина, шаг колонн, расположение сетей. Проектировщик же закладывает типовые решения, в итоге оказывается, что под мезонин не заходит определенная модель техники, сети проложены так, что мешают прохождению техники и проч. Компания, которая сама и эксплуатирует объект, и является проектировщиком и подрядчиком, не допускает подобных ошибок, и каждый свой новый проект делает все лучше и лучше, - выразил мнение Илья Платонов, генеральный директор ООО «ДОКЛЭНД».
При обсуждении строительных технологий живой интерес у участников дискуссии вызвала тема использования фибробетона в строительной практике.  «Фибробетон, безусловно, имеет право на жизнь. Этот материал изобретен у нас, в России, и активно использовался во время индустриализации, в 30-е годы прошлого века. Особенно ценился за то, что был практически бесплатным: для его изготовления использовались отходы металлообрабатывающих производств, - рассказал Александр Горб, исполнительный директор компании ConcreteEngineering. – Фибробетон имеет такие преимущества, как стойкость к ударным воздействиям и взрывам, применяется при строительстве шумозащитных и гидротехнических сооружений, хранилищ банков. Однако с точки зрения цены самым дешевым является железобетон, далее по нарастающей следуют бетон, фибробетон, фибробетон со стержневым армированием. В интернете часто можно встретить информацию о том, что фибробетон на 500% увеличивает износостойкость пола. По сравнению с обычным бетоном фибробетон прочнее обычного в три раза, но забыта одна «маленькая» деталь: содержание фибровой арматуры в этом случае должно составлять 300-400 кг на кубический метр бетона. Посчитайте, в какую сумму это обойдется. С расходом фибры 30-40 кг на кубический метр у вас получатся полы без армирования. А при расходе фибры 20-30 кг фибробетон хрупкий и легко разрушается. Надежнее и дешевле сделать просто полы с двойным армированием».

Во второй сессии «Экономика и маркетинг складского девелопмента», которую модерировал Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG, обсудил с экспертами современное состояние и перспективы развития рынка складской недвижимости.

«Мы наблюдаем снижение уровня вакантности и постепенный рост ставок на складском рынке, - рассказал Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу RavenRussia, - На склады есть спрос, найти в Московском регионе вакантное помещение площадью более 30 тыс. кв.м уже очень сложно. Самыми актуальными остаются спекулятивные проекты. Арендаторов  устраивают складские комплексы класса А, однако все чаще клиенты говорят, что им требуются те или иные модификации».

Как рассказал Владислав Таланин, директор по продажам коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург», дефицит качественных складских предложений наблюдается и в Северной столице, уровень вакантных площадей здесь составляет всего 3%. Минимальный ввод складских площадей в последние два года привел к росту ставок аренды в классе А на 5%. Наблюдается большой интерес как к аренде складских помещений, так и к покупке.

Глеб Белавин, заместитель генерального директора  MLP Russia  отметил нулевой уровень вакантности на объектах MLP и сказал, что главным трендом 2019 года станет рост ставок аренды. Это тренд, на который не повлияет даже активный ввод больших объектов. О 100%-й заполняемости объектов компании рассказал Эльман Халилов, коммерческий директор сети складских комплексов категории Fresh&Frost Green Store. В перспективе у компании строительство нового объекта, арендатор на 30 тыс. кв.м. уже найден. О планах компании весной выти на стройку заявил также Захар Вальков, исполнительный директор  RadiusGroup, который также подтвердил, что баланс спроса и предложения на рынке установлен, и девелоперы начали предлагать более высокие ставки аренды.

Вячеслав Зелепуга, директор по развитию, «А Плюс Девелопмент», считает, что одним из основных трендов на складском рынке становится рост компетенции клиентов. Особенно это заметно у крупных ритейлеров, они внедряют новые автоматизированные процессы, предъявляют все более высокие требования к складам, и помещение, построенное для одной компании, требованиям другого ритейлера уже не соответствует.

Рассуждая о наиболее востребованных и перспективных форматах, эксперты уверенно называли спекулятивные склады класса А, мультитемпературные и сухие склады, склады built-to-suit. «При поддержке правительством малого и среднего предпринимательства хорошие перспективы могут оказаться у складов Light Industrial, которые могут эффективно работать только внутри города», - отметил Сергей Лысенков, операционный директор, младший компаньон LOGISTICS PARTNERS.

В формате складов последней мили есть отличные объекты с хорошей маржинальностью, однако рынок пока не сложился, считает Евгений Нумеров, управляющий партнер Skladman USG; сопредседатель складского комитета АИП России. Достаточно тяжелым форматом остается и агрологистика, коммерциализировать этот сегмент пока никому не удалось.

Как рассказал Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», клиентами складов Light Industrial являются небольшие компании, которым склады нужны сейчас, более трех месяцев они ждать не намерены. Достаточно высокая ставка – 6 тыс. руб. за кв.м – не смущает арендаторов, для которых важнее комфортные условия труда.

Владислав Таланин, директор по продажам коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург», поделился опытом компании по развитию индустриальных парков в  Северо-Западном регионе и работе со складскими девелоперами.  «Раньше мы просто предлагали девелоперам участки, потом просчитывали проекты built-to-suit, - отметил спикер, - сейчас предлагаем входить в совместное предприятие и реализовывать проект вместе».

Как отметили эксперты, сегодня рынок складской недвижимости находится в состоянии умеренного оптимизма. Девелоперов радует низкий уровень вакантности и разворот ставок на повышение, это говорит о том, что приходит время начинать стройку. Среди факторов, которые могут негативно повлиять на развитие сегмента, эксперты называют санкции и повышение НДС, которое может сказаться на ставках аренды.









































Возврат к списку